過去一年，美國聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上限已從0.25%飆升至現(xiàn)在的5.5%。隨著時間推移，美國銀行業(yè)負債成本加速上行，中小型銀行首當其沖，而即將到來的商用地產(chǎn)債務償付高峰或成為“壓死駱駝的最后一根稻草”。
自上周以來，美國銀行業(yè)陸續(xù)公布第三季度財務報告，已公布財報的中小銀行凈息差普遍收縮。與此同時，多家銀行報告稱，由于美國商業(yè)房地產(chǎn)（CRE）市場仍承受巨大壓力，第三季度所持有CRE貸款拖欠情況未見好轉(zhuǎn)。
分析人士表示，自疫情暴發(fā)以來，遠程辦公的興起，使美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尤其是辦公樓基本面面臨下行壓力，主要體現(xiàn)為企業(yè)對辦公樓租賃需求下降、空置率逐漸上升、物業(yè)價格和租金增速下降，在美聯(lián)儲大幅加息的背景下，疫情前對辦公樓租賃貢獻較大的科技業(yè)的大幅裁員和退租放大了這一趨勢。
高盛策略師維斯瓦納坦（Lotfi Karoui）對第一財經(jīng)記者表示，不同類型的物業(yè)之間表現(xiàn)分化，部分領(lǐng)域相對穩(wěn)健，但辦公樓價格下降明顯，空置率目前處于25年來高位。
不良貸款居高不下
在不良CRE貸款的推動下，美國銀行業(yè)普遍在上一季度繼續(xù)計提信貸損失準備金和沖銷。
“這種情況至少會持續(xù)一年，不良貸款繼續(xù)上升，然后是沖銷……情況會非常難看。”美國佛羅里達大西洋大學金融學教授科爾（Rebel Cole）表示，“我確信銀行正試圖避免出售它們最差的房產(chǎn)，因為這將迫使它們進行更大規(guī)模折價出售，而且出售的每處房產(chǎn)都將作為可比房產(chǎn)影響估價師評估房產(chǎn)價值。”
當?shù)貢r間18日，摩根士丹利在第三季度財報中稱，由于“商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)狀況惡化”，該銀行為信貸損失預留了1.34 億美元，與第二季度預留的1.61億美元相比略有下降。
同日，美國銀行報告稱，其第三季度的不良貸款（即逾期超過90天的貸款）從第二季度的42.7億美元增加到近50億美元，主要來自其持有的房地產(chǎn)投資組合。
此前，高盛17日披露，該公司今年已將其持有的與辦公樓相關(guān)的風險敞口減少了約50%。13 日，富國銀行公布的三季度財報顯示，與前幾個季度相比，所持CRE投資組合凈沖銷額有所增加；此外，該銀行第三季度的信貸損失準備金增加了3.33億美元，也主要由CRE驅(qū)動。
會否演變?yōu)橄到y(tǒng)性風險？
高利率環(huán)境下再融資壓力加大，而春季爆發(fā)的銀行業(yè)危機提高了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主發(fā)放貸款的審核門檻，這些因素疊加，引發(fā)了市場對商業(yè)地產(chǎn)債務尤其是風險最大的寫字樓市場大規(guī)模違約的擔憂。由于中小銀行是這些信貸最主要的資金來源，潛在的違約潮或釀成新一輪銀行業(yè)危機。
明晟（MSCI）Real Assets的數(shù)據(jù)顯示，美國商業(yè)房地產(chǎn)在2023年將有4000億美元債務到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來五年內(nèi)共有2.5萬億美元（約合17.2萬億元人民幣）的債務到期。
相比摩根大通和高盛等大型銀行，規(guī)模較小的地區(qū)性銀行對CRE的風險敞口更大，這使后者面臨更大挑戰(zhàn)。據(jù)摩根大通估算，小型銀行持有的CRE貸款風險是大型銀行的4.4倍?；ㄆ旒瘓F稱，地區(qū)性或較小的貸款機構(gòu)持有70%的CRE貸款。
13 日，PNC金融服務集團報告稱，其三季度不良CRE 貸款余額達到7.23億美元，較二季度末的3.5億美元翻了一番。該公司首席財務官賴利（Robert Reilly）在電話會議上說：“雖然我們投資組合的整體信貸質(zhì)量依然強勁，但我們預期的商業(yè)地產(chǎn)辦公領(lǐng)域的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。”
不過，多數(shù)市場人士認為，商業(yè)地產(chǎn)前景惡化給中小銀行帶來的信貸風險相對可控，因此演變?yōu)橄到y(tǒng)性風險的可能性較小。維斯瓦納坦對第一財經(jīng)記者表示，雖然寫字樓市場的壓力可能會持續(xù)存在，但CRE的大部分風險現(xiàn)已反映在債務市場中，對CRE引發(fā)系統(tǒng)性風險沖擊的擔憂被夸大了。
