10月12日，上海第三批次土拍中的首輪出讓全部結(jié)束，7宗地塊均成交，其中4宗封頂、1宗溢價、2宗底價，共計收金196.9億元，溢價率約為6.7%，熱度較此前有所下降。
本輪最受追捧的地塊莫過于長寧區(qū)程家橋宅地，共有8家房企參與，包括招商蛇口、保利發(fā)展、中海、華潤、越秀等規(guī)模房企，最終被國資背景的新長寧以總價27.11億元搖中，成交樓面價約7.5萬元/平方米，溢價率達(dá)到10%，房地聯(lián)動價達(dá)到11.8萬元/平方米。
長寧區(qū)本身的土地供應(yīng)就相對稀缺，上次成交是2022年二批次的長寧新涇鎮(zhèn)地塊。本次的程家橋宅地體量相對較小，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，這對房企資金要求不算高，房地聯(lián)動價之間有約50%的落差，也能確保一定利潤，對于想在上海市區(qū)范圍拿地的房企而言是不錯的機(jī)會。
靜安區(qū)中興社區(qū)地塊則是本次出讓地塊中成交樓面價最高的一宗，達(dá)到了8.12萬元/平方米，溢價率約為9.7%，其房地聯(lián)動價亦是本輪最高，高層為12.5萬元/平方米、風(fēng)貌別墅則為18萬元/平方米，由保利發(fā)展摘得，成交總價為15.46億元。
這也是保利發(fā)展今年在上海斬獲的第4宗地塊。據(jù)好地網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至目前，保利發(fā)展在上海拿地的總權(quán)益拿地金額約為79.7億元，較去年全年超110億元的投資總額仍有所差距。
同樣在本次土拍中拿下了年內(nèi)第4宗地塊的是招商蛇口，以73.9億元的總價摘得了浦東新區(qū)三林地塊。這也是本次總價最高的地塊，并使得招商蛇口今年在上海的總權(quán)益拿地金額一舉突破百億大關(guān)，達(dá)到114.3億元。
整體來看，本輪7宗地塊中，4宗地塊備受房企追捧的同時，還有金山地塊、青浦西澤鎮(zhèn)地塊、朱家角地塊或底價成交，或低溢價成交，這意味著房企對遠(yuǎn)郊或開發(fā)難度較大地塊仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，地塊間熱度分化仍在持續(xù)。
本次土拍中的一大新變化即是新增競報了“高品質(zhì)建設(shè)”的環(huán)節(jié)。也即，競買人在現(xiàn)場競價達(dá)到最高限價后，再競報“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，如果仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。本輪中的中興社區(qū)地塊、三林地塊、長寧地塊、奉賢新城地塊等均觸及了新規(guī)。
競拍規(guī)則之外，本輪土拍中還對地塊的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確規(guī)定，例如中興社區(qū)地塊和長寧程家橋地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)均是4000元/平方米，三林地塊的則為2500元/平方米，其余均為2000元/平方米。
盧文曦指出，用項目高品質(zhì)作為導(dǎo)向，反應(yīng)出近幾年市場出現(xiàn)的新問題、新現(xiàn)象。比如房屋質(zhì)量問題、裝修問題等，尤其是在房地聯(lián)動價后，房企的利潤被壓縮，開始尋求其他突破，例如被詬病的裝修升級包等等。通過技術(shù)手段約束開發(fā)商行為，最大限度保護(hù)消費者利益。
不過，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認(rèn)為，新的競買規(guī)則之下，上海土地市場呈現(xiàn)出高總價、高品質(zhì)要求、利潤空間一定程度上被壓縮等情況，房企或?qū)⒃诖碎_啟新一輪淘汰賽，國央企將在拿地方面具備更多優(yōu)勢。
事實上，本輪土拍中不僅參拍房企數(shù)量有所減少，最熱門的長寧區(qū)程家橋宅地也僅8家房企報名，且全部均為國央企，民營企業(yè)更是基本退出了此次土拍。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，除了土拍新規(guī)的影響之外，市場有所降溫的另一關(guān)鍵因素緣于當(dāng)前市場情緒和預(yù)期尚未得到扭轉(zhuǎn)，銷售端總體上仍處于復(fù)蘇過程中。
