提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，供給和需求兩端的政策在不斷發(fā)力。
第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，南京市近日發(fā)布了相關(guān)通知，試點(diǎn)用銀行保函替代一定比例的商品房預(yù)售資金，額度可高達(dá)60%。
2月份全國(guó)層面的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)發(fā)布后，長(zhǎng)沙、廈門、青島等地陸續(xù)發(fā)布了相關(guān)細(xì)則?？傮w來(lái)看大方向是在確保流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，提高預(yù)售資金的使用的靈活度和使用效率。
對(duì)比之下，此次南京的細(xì)則寬松程度不可謂不大，這將有效緩解房企短期內(nèi)的資金壓力，但相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁至銀行，也引發(fā)了市場(chǎng)的討論。
南京試點(diǎn)銀行保函替換預(yù)售資金
據(jù)了解，前述南京松綁限售資金的文件全稱系《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)使用銀行保函的通知》（下稱《通知》），由南京市住房保障和房產(chǎn)局與央行南京分行聯(lián)合下發(fā)。
央行南京分行相關(guān)工作人員向記者確認(rèn)，近期確實(shí)有看到這個(gè)文件，但主要由房產(chǎn)局牽頭，并未全面公開。對(duì)此，記者致電南京房產(chǎn)局，截至發(fā)稿，電話未接通。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管，即由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施的第三方監(jiān)管。開發(fā)商須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
這樣做的根本目的，是為了保障購(gòu)房者的利益，確保房企能夠如期交房，不會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾。
對(duì)于資金監(jiān)管額度，各地確定的模式主要包括預(yù)收款總額的10%~40%、在工程造價(jià)的基礎(chǔ)上按照一定比例上浮，或?yàn)橐悦科矫捉ㄔ斐杀緸榛鶞?zhǔn)。
這次南京推出的“銀行保函”，可以看作銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供的一種信用背書。如果，開發(fā)商不能按照協(xié)議如期交上監(jiān)管資金，則由銀行代替支付或承擔(dān)相應(yīng)的賠償。
按照《通知》要求，開發(fā)商可以用銀行保函等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，不過(guò)，替換金額不得超過(guò)預(yù)售資金監(jiān)管額度的60％。
與此同時(shí)，開發(fā)商申請(qǐng)等額資金保函替換后，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的余額，還必須滿足項(xiàng)目后續(xù)1年內(nèi)建設(shè)資金的需求。
據(jù)了解，開發(fā)企業(yè)在完成保函的備案手續(xù)后，3個(gè)工作日內(nèi)就可獲得撥款。資金用途限于開發(fā)企業(yè)在南京市范圍內(nèi)的合理資金流動(dòng)使用，具體由監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定。
《通知》表示，這樣做是為了逐步建立商品房預(yù)售資金分類監(jiān)管機(jī)制，提高預(yù)售資金使用效率。
一位華南某TOP30房企內(nèi)部人士對(duì)記者表示，使用銀行保函替代資金不是新鮮事物但也具有一定創(chuàng)新性，即用企業(yè)的綜合信用代替部分現(xiàn)金，釋放更多流動(dòng)性，“保交付”的同時(shí)有利于推動(dòng)部分房企債務(wù)重組。
不過(guò)，這樣是否會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行開具保函會(huì)傾向于綜合信用較好的開發(fā)商，具有一定門檻，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。
《通知》要求，開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)使用保函之日起前2年內(nèi)，在該市無(wú)因違規(guī)使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金收到行政處罰的情況，且擬申請(qǐng)的商品房項(xiàng)目應(yīng)無(wú)司法凍結(jié)、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資等情況。
一位地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士也對(duì)記者表示：“如果（文件）真的落地實(shí)施，可以有效緩解行業(yè)短期流動(dòng)性。”他認(rèn)為，相比傳導(dǎo)緩慢的銷售刺激政策，預(yù)售資金放開可以“救急”，但需要大量城市一起做。
多地推出預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則
目前，多個(gè)城市推出了商品房預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則，總體方向上來(lái)看，都增加了資金使用的靈活度，利好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流。
今年2月，國(guó)家層面出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，明確了預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。
新規(guī)的出臺(tái)利好房企對(duì)于商品房預(yù)售資金的使用，在保障項(xiàng)目建設(shè)的前提下增加了資金使用的靈活度，可以提高預(yù)售資金的使用效率，減少一些潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3月份以來(lái)，已經(jīng)有長(zhǎng)沙、青島、廈門等城市發(fā)布了地方的細(xì)則。
比如，長(zhǎng)沙市要求，新建商品房預(yù)售資金經(jīng)由統(tǒng)一預(yù)售資金清算專戶完成資金清算后，即時(shí)轉(zhuǎn)入各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。正常情況下，預(yù)售資金到達(dá)清算專戶后，當(dāng)天完成轉(zhuǎn)入項(xiàng)目對(duì)應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。
青島市在征求意見稿中看出，監(jiān)管資金額度有望覆蓋項(xiàng)目竣工交付所需的資金。
廈門細(xì)則提到，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金初始留存資金額度按預(yù)售項(xiàng)目工程總造價(jià)的120%計(jì)，其中包含工程總造價(jià)20%的風(fēng)險(xiǎn)金)。后續(xù)留存資金額度按照工程進(jìn)度確定。
并且，通過(guò)對(duì)監(jiān)管流程的優(yōu)化，在重點(diǎn)監(jiān)管額度不變的基礎(chǔ)上，預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶中達(dá)到預(yù)留存額度之后的其余資金，房地產(chǎn)企業(yè)可自行提取，無(wú)需再向監(jiān)管機(jī)構(gòu)辦理支取手續(xù)。
近日，福州市也出臺(tái)了18條助住建行業(yè)市場(chǎng)主體紓困解難的新規(guī)，其中要求各地要落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，優(yōu)化本地監(jiān)管辦法，增加支付節(jié)點(diǎn)，對(duì)開發(fā)企業(yè)使用商業(yè)銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金的予以支持，鼓勵(lì)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和信用評(píng)價(jià)情況實(shí)施差異化監(jiān)管。
供需兩端利好消息不斷
除了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，近日，更多的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給端的利好政策相繼推出。
央行4月14日召開的一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，恒大風(fēng)險(xiǎn)顯性化后，金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)，在人民銀行的積極指導(dǎo)下，與去年四季度相比，今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元，與同期的新房在建規(guī)模相比，開發(fā)貸款余額也處在較高水平。
房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)融資也在加速，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前各渠道房地產(chǎn)并購(gòu)類融資額已經(jīng)超過(guò)2000億元，較一個(gè)月前增長(zhǎng)近千億。其中，農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行等多家銀行，以及東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)等AMC通過(guò)發(fā)行并購(gòu)債來(lái)募集并購(gòu)資金，房企則陸續(xù)發(fā)行并購(gòu)債券，或與銀行簽訂并購(gòu)貸款合作協(xié)議，從國(guó)企到民企均有受益。
融資性資金可以緩解短期流動(dòng)性壓力，經(jīng)營(yíng)性資金則是長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的主要支撐。
不僅如此，房地產(chǎn)需求端的刺激政策不斷，在按揭利率、首付比例、住房補(bǔ)貼等之外，多地加入限售、限購(gòu)、限貸等“五限”松綁大軍。
鄒瀾透露，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。
此外，部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。鄒瀾同時(shí)強(qiáng)調(diào)，疫情之下，金融機(jī)構(gòu)要靈活調(diào)整住房按揭等還款安排，合理延后還款期限。
多家第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市成交熱度已有明顯回升，且一二線城市更為領(lǐng)先，三四線城市去化承壓。另?yè)?jù)4月15日統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格雖然同比下降個(gè)數(shù)增加，但環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少。
各地因城施策還在不斷深化。4月15日，東莞、湖州等多地再次傳出樓市新政，支持居民合理住房需求。從3月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，反應(yīng)居民按揭需求的居民中長(zhǎng)期信貸依然承壓，不過(guò)有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，各地的需求端刺激政策有望在二季度傳導(dǎo)落地，年中信貸情況也將出現(xiàn)重要轉(zhuǎn)折。
