賣商業(yè)廣場(chǎng)、賣綜合體、賣豪華酒店......近期房企掀起一股資產(chǎn)出售潮，房企老板也在處置旗下各類資產(chǎn)，從農(nóng)場(chǎng)到豪宅、私人飛機(jī)，地產(chǎn)商對(duì)資金的渴求不言而喻。
交易的另一端，曾與地產(chǎn)商綁定頗深的“險(xiǎn)資”力量，最近開(kāi)始密集入場(chǎng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)展現(xiàn)出濃厚興趣，中國(guó)人壽、中郵人壽等險(xiǎn)資近期與房企達(dá)成資產(chǎn)交易，且均為幾十億級(jí)別的大宗資產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在各類資產(chǎn)處于價(jià)格底部，在未來(lái)三五年投資周期，會(huì)有不錯(cuò)的增值收益；尤其是資產(chǎn)證券化途徑打通后，對(duì)收并購(gòu)促進(jìn)作用很大。但對(duì)房企而言，即便達(dá)成幾筆交易，短期內(nèi)資金緊張的局面仍難緩解，還需等一二線樓市實(shí)質(zhì)性回暖。
險(xiǎn)資接連抄底收購(gòu)
最近，房企處置資產(chǎn)的消息接連出現(xiàn)，既有商辦物業(yè)、也有酒店資產(chǎn)等，接盤(pán)方則多為險(xiǎn)資力量。
比如ST世茂日前宣布，控股子公司珠海海新企業(yè)管理有限公司擬將“珠海世茂新領(lǐng)域”50.99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙），將標(biāo)的0.01%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)壽啟航壹期（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)39.1億元。
交易完成后，珠海世茂新領(lǐng)域?qū)⒂蓛纱?ldquo;國(guó)壽系”股東持股。據(jù)悉，交易標(biāo)的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展珠海的商用綜合體項(xiàng)目，目前正分六期開(kāi)發(fā)，包括酒店式寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。
央企大悅城日前也宣布，為盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，控股子公司西單大悅城有限公司通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，標(biāo)的主要資產(chǎn)為中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，成交價(jià)42.56億元，接盤(pán)方為中郵人壽。
萬(wàn)達(dá)也與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)成多項(xiàng)交易。10月上旬消息顯示，上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的股權(quán)關(guān)系發(fā)生變更，大連萬(wàn)達(dá)商管退出，大家人壽保險(xiǎn)入場(chǎng)，已于9月26日完成備案登記。上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司成立于2007年，為上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司。
大家人壽保險(xiǎn)并非首次與萬(wàn)達(dá)合作。今年來(lái)，大家人壽保險(xiǎn)從萬(wàn)達(dá)手中接過(guò)了上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)方面已出售5家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，同時(shí)出售了萬(wàn)達(dá)電影和萬(wàn)達(dá)投資相關(guān)股權(quán)，以緩解公司的現(xiàn)金流狀況。
與上述交易模式有所不同，萬(wàn)科與險(xiǎn)資的合作是為融資。日前，萬(wàn)科A表示，為滿足項(xiàng)目發(fā)展需要，公司全資子公司北京萬(wàn)永房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與華泰資產(chǎn)簽署協(xié)議，通過(guò)設(shè)立一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向后者申請(qǐng)融資，本金金額不超過(guò)40億元，融資期限最長(zhǎng)為10年。
不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃，指保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等專業(yè)管理機(jī)構(gòu)作為受托人，根據(jù)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》等法規(guī)要求，面向委托人發(fā)行受益憑證，募集資金以股權(quán)、債權(quán)及物權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，按照約定支付預(yù)期收益并兌付本金的金融產(chǎn)品。
萬(wàn)科與華泰合作，一方獲取了低成本資金，一方則實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的加配。華泰資產(chǎn)管理表示，保險(xiǎn)資金可投資商業(yè)、城市綜合體、棚戶區(qū)改造、保障房、長(zhǎng)租公寓以及其他符合保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，目前已在長(zhǎng)租公寓、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等方面有過(guò)債權(quán)資產(chǎn)支持計(jì)劃案例。
險(xiǎn)資為何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)“情有獨(dú)鐘”？中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，部分房企資金緊張，會(huì)加快出售資產(chǎn)以回籠資金。對(duì)收購(gòu)方險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，擁有充裕的低成本資金，不動(dòng)產(chǎn)是其配置資產(chǎn)的重要領(lǐng)域。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低迷，未來(lái)一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)的升值空間，所以險(xiǎn)資會(huì)加大配置。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，最近在一二線城市，險(xiǎn)資確實(shí)對(duì)運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)關(guān)注度比較高，且收并購(gòu)動(dòng)作頻繁。一方面，現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格處于底部，在未來(lái)三五年投資周期，會(huì)有不錯(cuò)的增值收益。之所以現(xiàn)在抄底，還因其資金成本相較其他資管公司非常低，可對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行中長(zhǎng)線投資。
與此同時(shí)，當(dāng)下基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)擴(kuò)容步伐加速，險(xiǎn)資此時(shí)抄底不動(dòng)產(chǎn)，后續(xù)有望通過(guò)資產(chǎn)證券化方式退出。“整個(gè)融投建管退的全流程，險(xiǎn)資除了建設(shè)和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)基本都有資管督導(dǎo)去做，資產(chǎn)證券化途徑打通后，對(duì)險(xiǎn)資的收并購(gòu)促進(jìn)作用很大，該領(lǐng)域前景會(huì)越來(lái)越大。”
房企資金困局何解？
一買一賣背后，是房企仍未緩解的資金壓力。近期，多家房企老板出售私人資產(chǎn)，央國(guó)企也出售大宗資產(chǎn)，更加凸顯行業(yè)對(duì)現(xiàn)金的渴求。
近日中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，公司以28.02億元的價(jià)格成功出售金茂北京威斯汀大飯店，交易方為渤海潤(rùn)澤。公告顯示，金茂北京置業(yè)100%股權(quán)的出售底價(jià)為28.02億元，買方渤海潤(rùn)澤最終實(shí)益擁有人為石翠及蘇福蛇，為獨(dú)立于中國(guó)金茂及關(guān)連人士的第三方。
金茂表示，本次采取股權(quán)出售方式，在目前市場(chǎng)情況下是以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)酒店整體銷售的良機(jī)，出售帶來(lái)的現(xiàn)金流及利潤(rùn)，將有助集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況及營(yíng)運(yùn)資金的優(yōu)化。此前金茂曾明確，在持有型物業(yè)方面，會(huì)把商場(chǎng)業(yè)態(tài)作為持有重點(diǎn)，酒店類資產(chǎn)則會(huì)逐漸由“重”變“輕”。
金茂北京置業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量并不差，截至2023年07月31日，該標(biāo)的資產(chǎn)總計(jì)16億元，負(fù)債總計(jì)7245.31萬(wàn)元，所有者權(quán)益15.29億元。但是，盡管有央企資質(zhì)，金茂同樣需要積極騰挪資金、優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。今年上半年，金茂的營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)兩大指標(biāo)均為下降狀態(tài)。
從行業(yè)層面看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中國(guó)內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%；個(gè)人按揭貸款17028億元，下降6.9%。
中房研協(xié)在“2023年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述”中表示，近期出臺(tái)的房地產(chǎn)融資支持政策覆蓋范圍有限，落地效果不理想，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企整體呈現(xiàn)“不愿貸、不敢貸、不能貸”的局面，民營(yíng)房企特別是中小民營(yíng)房企融資難題并未得到有效解決。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)仍未脫離危機(jī)模式，碧桂園等大型房企在違約邊緣掙扎，各地財(cái)政受疫情和地產(chǎn)疲軟的拖累。這輪救市不僅是“金融16條”等三支箭政策的補(bǔ)充，更重要的是從需求端解決銷售問(wèn)題，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
在他看來(lái)，當(dāng)前只有一線和強(qiáng)二線樓市需求啟動(dòng)，才能帶動(dòng)其他城市逐步復(fù)蘇。隨后，地方政府、國(guó)央企、平準(zhǔn)基金、AMC等各類主體，通過(guò)銷售回暖化解民營(yíng)房企資金危機(jī)的可能性才會(huì)實(shí)現(xiàn)。
劉水認(rèn)為，解決房企資金緊張狀況要“雙管齊下”，一是支持需求釋放，加大房地產(chǎn)政策放松力度，促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)回升；二是加大政策支持房企融資，加大“三支箭”政策落實(shí)力度，如支持增信發(fā)債常態(tài)化，股權(quán)融資加快審批，房企融資支持政策將會(huì)持續(xù)加大。
“激發(fā)民營(yíng)房企投資活力，需要銀行和金融機(jī)構(gòu)在資金上給予更多支持，轉(zhuǎn)變觀念打破‘囚徒困境’，切實(shí)加大對(duì)民營(yíng)房企的信貸投放力度、降低融資成本，為房地產(chǎn)行業(yè)盡快企穩(wěn)回升提供重要支撐。”中房研協(xié)表示。
