在“認房不認貸”、下調(diào)房貸利率等一系列需求端的利好政策之后，監(jiān)管層又在融資端釋放出了積極信號。近日，中國人民銀行行長潘功勝再次明確，要一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，并穩(wěn)妥化解大型房地產(chǎn)企業(yè)債券違約風(fēng)險。
但回看2023年至今，房企融資情況并沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)9月80家典型房企的融資總量環(huán)比減少44.1%、同比減少48.5%，單月融資規(guī)模在最近幾年里僅略高于今年5月份。期間，有部分房企的債務(wù)重組出現(xiàn)了進展，但碧桂園、中駿等民營房企也踏入了債務(wù)重組的行列，金地則因管理層變動而在資本市場遭遇大幅波動。
業(yè)內(nèi)有觀點指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾在于開發(fā)商的信用風(fēng)險太高，銀行“惜貸”、購房者“惜購”情緒，形成惡性循環(huán)，破解這一循環(huán)的關(guān)鍵在于解決房企的信用風(fēng)險。業(yè)內(nèi)仍在期盼有更多的融資支持政策出臺。
房企融資仍在探底
10月21日，在第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議上，潘功勝表示，對房地產(chǎn)市場風(fēng)險，按照因城施策原則，指導(dǎo)各地精準實施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。在維護金融市場穩(wěn)健運行方面，潘功勝指出，穩(wěn)妥化解大型房地產(chǎn)企業(yè)債券違約風(fēng)險。
事實上，對于融資這一房企命脈，監(jiān)管層自2022年底以來給予了許多大力度支持，包括“金融16條”、“三支箭”等政策。進入今年7月份以來，監(jiān)管層又對房企融資進行了多次調(diào)研并予以支持。
7月中旬，監(jiān)管層對“金融16條”相關(guān)政策的延期給予了房企及行業(yè)更長的緩解期；8月初，對一系列包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)進行調(diào)研，推動銀企供需對接；8月底時再強調(diào)要繼續(xù)落實好房地產(chǎn)“金融16條”；同期，證監(jiān)會也表示要保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，并發(fā)布了包括上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等。
有不少房企都在相關(guān)政策支持下推動了債券發(fā)行，包括龍湖、金輝、新城控股、卓越、美的置業(yè)、中駿、碧桂園等多家企業(yè)都獲得了監(jiān)管層背書，“第二支箭”的支持范圍呈擴大的趨勢。同時，股權(quán)融資也有所進展，8月份，雅居樂、華發(fā)、碧桂園先后發(fā)布了配股融資的計劃。
但從實際情況來看，上述引導(dǎo)和指導(dǎo)尚未能給房企帶來足夠多的融資現(xiàn)金流。
據(jù)克而瑞對80家典型房企的融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年1-9月，融資總量約為4903億元，同比減少超2成；其中，典型房企發(fā)債總額約為2600億元，超96%為境內(nèi)發(fā)行。同期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后到期的境內(nèi)外債券規(guī)模合計超5220億元。債券發(fā)行規(guī)模遠不及償還規(guī)模。
在股權(quán)融資方面，雖然政策上有不少松動，有30余家企業(yè)發(fā)布了定增信息，但歷時半年后，招商蛇口的定增并購事項才獲深交所審核通過，此后福星股份、中交地產(chǎn)、陸家嘴、保利發(fā)展等集中獲批。不過，截至目前，定增融資落地的僅招商蛇口一家，發(fā)行規(guī)模約85億元。
信貸融資的支持力度也不及預(yù)期。中國房協(xié)近期對外披露的一份研究報告顯示，銀行的授信房企主要是央企、國企，混合所有及民營房企很難獲得授信，或授信額度很少。亦有房企向記者表示，目前授信額度的落地，需要通過新增建設(shè)項目進行申請，而大多數(shù)民營房企近兩年都縮減投資，新增項目極少，很難通過新項目獲取增量融資。
整體來看，當(dāng)前大部分房企的融資情況并未得到有效改善。第一財經(jīng)獲取的一份調(diào)研資料顯示，截至8月底，某TOP20房企的經(jīng)營現(xiàn)金流流入無法覆蓋融資凈流出、兩者差額為20億；另一全國性房企近三個月新增融資也基本為零。
新增融資不易獲得，存量債務(wù)的展期也存在不少困難。上述調(diào)研資料顯示，在“金融16條”的指引下，金融機構(gòu)對符合條件的項目實現(xiàn)應(yīng)展盡展，但部分項目在展期時，有銀行不同意延長原有合同期限，只調(diào)整分期還款節(jié)點，實際上并未解決銷售進度和還款節(jié)點不匹配的問題。
對于不少已在推動債務(wù)展期的房企來說，每筆境內(nèi)債券的展期都要與投資者進行多輪談判。例如旭輝旗下近日通過展期的兩筆境內(nèi)債“20旭輝03”、“中金·旭輝集團1號物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”成功展期，但其展期投票過程一度延期，經(jīng)過多輪溝通和談判才得到通過。
有業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)內(nèi)大量民營房企面臨著相似的困境，進一步加劇了行業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營困難局面。
信用風(fēng)險持續(xù)
新增融資有限，再加上銷售市場修復(fù)緩慢、融資持續(xù)流出，越來越多房企資金狀況難以支撐經(jīng)營所需，新一輪房企風(fēng)險事件隨之發(fā)生。
8月以來，又有多家房企先后出險。8月中旬，頭部民營房企碧桂園正式對外表態(tài)稱，將與債權(quán)人保持溝通，采取各種債務(wù)管理措施，并宣布旗下11只境內(nèi)公司債停牌，拉開債務(wù)重整的序幕；10月中旬，也正式啟動了境外債的重整工作。這一時期，一直在努力償債、保證信用的華東民營房企中駿，也開始尋求境外債務(wù)管理。
民營房企接連出現(xiàn)風(fēng)險的同時，混合所有制房企的風(fēng)險也逐漸暴露。8月底，遠洋完成了“18遠洋01”的展期，暫時緩解了流動性壓力，但進入9月份，該公司還是宣布暫停支付所有境外債務(wù)，并對境外債務(wù)進行全面重組。
遠洋集團在2023年中期報告中曾對當(dāng)前的行業(yè)形勢進行了如下總結(jié)：因銷售長時間低迷，去年底中央出臺“金融16條”和“三支箭”政策支持地產(chǎn)融資，但金融機構(gòu)依然對地產(chǎn)投放抱持謹慎態(tài)度，多數(shù)房企融資舉步維艱。“自2021年下半年至今，房企已承受兩年銷售回款下降同時融資凈流出，現(xiàn)金流已至極致。”
風(fēng)險的擴散讓資本市場風(fēng)聲鶴唳。近日，金地前董事長凌克的突然辭任引得市場一陣恐慌，遭遇股債雙殺，境內(nèi)債券連續(xù)數(shù)日大跌，其中“21金地01”等債券在五個交易日的累積跌幅超50%。
資本市場上的負面消息，進一步向銷售端傳導(dǎo)。某房企內(nèi)部人士曾向記者透露，推進債務(wù)重組的當(dāng)月，公司的銷售表現(xiàn)就已經(jīng)被明顯影響。
以碧桂園為例，今年1-8 月，該公司實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1488.1億元，同比下降39%，8月單月僅實現(xiàn)權(quán)益銷售金額79.8億元，同比大幅下挫超7成，環(huán)比下降33.9%；9月單月繼續(xù)下挫至61.7億元。
不只是出險房企表現(xiàn)欠佳，百強房企整體的銷售都不算理想。第三方研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，在傳統(tǒng)銷售旺季的“金九”，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額4042.7億元，單月業(yè)績環(huán)比提升，但與2022年同期相比，降幅仍近30%，保持在高位。
由此來看，過去一輪需求端的利好政策，對市場的拉動作用并不明顯。事實上，中銀證券首席經(jīng)濟學(xué)家徐高認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾在于開發(fā)商的信用風(fēng)險太高，背后的原因即是融資約束政策太嚴。
在徐高看來，破解當(dāng)前難題的入手點便在于解決房企的信用問題，第一步要放松“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等融資約束性政策，第二步則有必要成立國有房地產(chǎn)紓困基金，由此基金入股民營房企，持有這些房企的少數(shù)股份，借此降低地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險，推動市場修復(fù)，最終回歸正常經(jīng)營等。
億翰智庫亦建議，協(xié)調(diào)銀行和金融機構(gòu)落實“金融16條”，更大力度支持民營房企的合理融資需求，推動“第二支箭”落地，進一步打開信用類融資渠道；正視開發(fā)企業(yè)的流動資金需求，保護優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)，防止出現(xiàn)新的爆雷。對于已出險房企，則支持企業(yè)對存量債務(wù)打包整體重組，以更高效、系統(tǒng)性解決民企流動性問題，助企業(yè)能騰出精力投入經(jīng)營和交付，早日回歸正向循環(huán)等。
